JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Detta gör hyresnämnden

Hyresnämnden kan bara pröva om en lägenhet har en skälig hyra i förhållande till andra lägenheter.

Jämförelsen ska främst ske med lägenheter där hyran har bestämts efter förhandlingar mellan hyresvärden och en lokal hyresgästförening.

Det ligger inte på hyresnämnden att avgöra om den allmänna hyresnivån i samhället är rimlig eller inte.

Hur går hyresnämnden till väga när den bestämmer vilken hyra som ska gälla?

Hyresnämnden kan fastställa hyran antingen genom en direktjämförelse eller efter en allmän skälighetsbedömning.

Det är hyresvärden och hyresgästen som ska ta fram det jämförelsematerial som de vill ska ligga till grund för hyresnämndens bedömning.

Direktjämförelse

Hyresnämnden sorterar först bort sådana lägenheter som, till exempel på grund av sin storlek eller sitt läge, avviker så mycket från den lägenhet vars hyra ska prövas att de inte är likvärdiga med den.

Från de lägenheter som blir kvar utesluter nämnden sådana som inte är representativa på grund av att de har en omotiverat hög eller låg hyra.

Om lägenheterna i det material som återstår fördelar sig på grupper med olika hyresnivåer, utgår hyresnämnden vid sin bedömning från den högsta hyresnivån. Detta under förutsättning att den nivån också utgör ett ungefärligt uttryck för marknadsläget även på litet längre sikt. Det är denna nivå som är utgångspunkten när nämnden sedan fastställer vad som är skälig hyra för prövningslägenheten. 

Vid en direktjämförelse är hyran fortfarande skälig om den inte påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter. Om hyresvärden har begärt en hyra som ligger under eller i nivå med jämförelselägenheternas hyror, fastställer nämnden hyran till det belopp som hyresvärden har begärt. Har hyresvärden yrkat ett högre belopp, har han eller hon rätt till det beloppet så länge det inte påtagligt överskrider hyran för jämförelselägenheterna.

Bedömningen av vad som ska räknas som påtagligt högre hyra kan till exempel påverkas av hur stor lägenheten är och av hur väl jämförelselägenheterna överensstämmer med prövningslägenheten.

Ett allmänt riktvärde är att hyran får avvika med 4-5 procent från hyran för en likvärdig lägenhet, men det är viktigt att komma ihåg att hyresnämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.

Om en lägenhet för vilken hyresgästen betalar en reducerad hyra enligt trappningsregeln åberopas som jämförelsematerial, ska inte den lägre hyra som hyresgästen för tillfället betalar läggas till grund för jämförelsen. Jämförelsen ska i stället göras med den hyra som har ansetts som skälig.

Allmän skälighetsbedömning

Det är inte ovanligt att det jämförelsematerial som parterna åberopar inte innehåller några likvärdiga lägenheter och det händer också att parterna inte åberopar något jämförelsematerial alls.

Hyresnämnden kan då inte bestämma hyran med hjälp av en direktjämförelse utan får göra en allmän skälighetsbedömning med hjälp av sin kännedom om hyresläget på orten.

Det material som parterna eventuellt har åberopat kan nämnden då ofta använda som bakgrundsmaterial när den gör sin bedömning.

Om en lägenhet för vilken hyresgästen betalar en reducerad hyra enligt trappningsregeln åberopas som bakgrundsmaterial, ska inte den lägre hyra som hyresgästen för tillfället betalar läggas till grund för jämförelsen. Jämförelsen ska i stället göras med den hyra som har ansetts som skälig.

Vid en allmän skälighetsbedömning, kan hyran som högst fastställas till den nivå som hyresnämnden finner skälig.




Senast ändrad: 2015-06-17